pagamentos do principal

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No tutorial cronograma de amortização original eu deixado de fora uma característica que é de interesse para muitas pessoas: a adição de pagamentos extras principais, a fim de pagar o empréstimo mais cedo do que o contrato de empréstimo exige. Neste tutorial, vamos adicionar esta funcionalidade.

Antes de começar, deixe-me falar uma coisa importante: Você pode quase sempre (na verdade, tanto quanto eu sei que é sempre) apenas ir em frente e adicionar mais dinheiro para a verificação de que você enviar para a empresa de hipoteca manutenção. Muitas vezes eles vão tentar levá-lo para se inscrever e pagar por um programa que lhe permite pagar o principal extra, mas isso não é necessário. Seu software aplicará automaticamente qualquer quantia extra para o principal restante. Eu tenho feito isso há anos, e a declaração de hipoteca mostra sempre o pagamento de capital extra, mesmo apesar de eu ter feito nada mais do que pagar extra - não há necessidade de um cheque separado ou aprovação da empresa de hipoteca. Na verdade, eu já refinanciou minha hipoteca várias vezes ao longo dos anos e cada Services de hipoteca tem feito isso. Não pedir-lhes, apenas fazê-lo e ver o que acontece.

Se você ainda não leu o tutorial anterior, eu sugiro que você faça isso agora. Nós vamos usar o mesmo layout básico e os números aqui. Obviamente, haverá a necessidade de haver algumas mudanças, e vamos adicionar alguns novos recursos. No entanto, a idéia básica é a mesma, com a ressalva de que não podemos mais usar funções IPGTO e PPGTO built-in do Excel.

Note que temos todas as informações que precisamos, no canto superior esquerdo da planilha. Temos uma hipoteca de US $ 200.000 por 30 anos com pagamentos mensais em uma TAEG de 6,75%. Em B6 eu ter calculado o pagamento normal de hipoteca usando a função PMT:

Como sempre, eu ter ajustado a taxa de juros e número de pagamentos a uma base mensal. Note que eu entraram os pagamentos por ano em B5. Este é apenas no caso de você pode querer amortizar algo que tem diferente de pagamentos mensais.

Você também vai notar que eu entrei o principal extra que será pago em B7. Eu defini-lo para US $ 300 por mês, mas você pode mudar isso. Note que neste tutorial eu suponho que você vai fazer o mesmo pagamento extra cada mês, e que ele vai começar com o primeiro pagamento.

Aqui está uma imagem que mostra a parte inicial da nossa planilha:

pagamentos do principal

Calcular os juros, Principal, e valor total do pagamento

Porque não podemos usar as funções embutidas, teremos que fazer a matemática. Felizmente, é bastante básico. O pagamento de juros devem ser sempre calculados em primeiro lugar, e é simplesmente o por período (aqui mensais) vezes taxa de juros do principal restante:

Mensal de Pagamento de Juros = Taxa mensal x principal restante

ea principal parte do pagamento é:

Pagamento do Principal mensal = completa valor do pagamento - Mensal de Pagamento de Juros

Por exemplo, se temos o valor do pagamento em B13, então podemos calcular o primeiro pagamento de juros na célula C13 como: $ B $ 4 / $ B $ 5 * F12, eo primeiro pagamento do principal em D14 como: B13-C13.

Não é assim tão simples, no entanto. Porque nós estamos indo para adicionar pagamentos extras, queremos ter certeza de que nós não pagar a hipoteca.

Antes de podermos calcular os juros e principal devemos calcular o pagamento. Acontece que não podemos usar a função PMT built-in para o último pagamento, porque vai ser uma quantidade diferente. Então, temos que calcular o último pagamento com base nos juros para o mês passado eo principal restante. Isso faz com que nosso cálculo de pagamento um pouco mais complicado. Em B13 inserir a fórmula:

Que simplesmente usa o valor do pagamento regular, se o saldo remanescente é mais do que o pagamento. Caso contrário, ele adiciona o saldo remanescente e os juros para o mês passado.

Finalmente, queremos envolver todas essas funções na função Redonda, e especificar duas casas decimais como mencionado acima. Assim, as fórmulas finais são:


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É melhor o pagamento do principal extra ou pagamentos de hipoteca extra?

Se vocês&# 039; re como a maioria dos americanos, a sua hipoteca é sua casa&# 039; s única maior despesa. Mesmo se você possui um bom carro, o seu pagamento mensal da casa é provavelmente maior do que o seu pagamento automático mensal. Afinal, o custo de sua casa excede o custo do seu carro por uma ordem de magnitude. Enquanto o valor de revenda de sua casa pode ser impressionante, empalidece em comparação com o montante total que você&# 039; vai pagar sobre ele ao longo da vida de sua hipoteca. Quando você emprestar centenas de milhares de dólares para comprar uma casa, você não pode pensar sobre o custo total de manutenção de sua hipoteca.

Você deve ter um momento para fazê-lo. Se o seu caso é típico, sua casa vai acabar custando-lhe quase o dobro de seu preço de fechamento. Em outras palavras, o interesse em sua hipoteca irá tornar-se quase a metade do custo total da sua casa. Ao longo da vida do seu empréstimo de 30 anos, o interesse agravando rapidamente aumentará seu encargo financeiro. Se isso parece injusto, você pode ser capaz de tomar o assunto em suas próprias mãos.

Os peritos financeiros desenvolveram duas estratégias relacionadas para a gente deseja que pagam suas hipotecas antes do previsto. Alguns defendem tornando principais pagamentos extras sobre estes empréstimos pendentes. Outros argumentam para fazer pagamentos extra generalizadas em intervalos regulares. Ambas as estratégias são capazes de reduzir o custo total de uma hipoteca e pode fazer sentido em determinadas situações.

Muitos hipoteca titulares novos se encontram em situações financeiras apertadas por vários anos após a compra de suas novas casas. Se vocês&# 039; re um deles, você pode não ser capaz de dar ao luxo de fazer pagamentos extra em sua hipoteca. No entanto, você ainda pode ser capaz de usar suas reservas modestas de renda disponível para o pagamento do principal alvo. A fim de fazer isso, você&# 039; vai precisar entrar em contato com o seu credor hipotecário e expressar seu interesse em fazê-lo.

Se você deseja pagar para baixo seu principal antes do previsto, o credor hipotecário pode&# 039; t legalmente impedi-lo de fazê-lo. Você&# 039; vai precisar para alertar o seu credor que você&# 039; vai ser o envio de um pagamento especial para esta finalidade explícita. Para garantir que seus fundos sejam utilizados de forma adequada, você&# 039; vai precisar para marcar o cheque como "principal-only9quot; Forma de pagamento. Para maximizar os efeitos de combate ao interesse de seus pagamentos extras principais, você deve fazer como muitos deles quanto possível durante os primeiros anos de seu empréstimo. Isto irá diminuir o valor total do equilíbrio que permanece sujeita a composição durante a hipoteca&# 039; s "fora anos."


Calcule empréstimo principais pagamentos cumulativos

pagamentos do principal

Para calcular o capital cumulativo pago entre dois pagamentos de empréstimo, você pode usar a função CUMPRINC. No exemplo mostrado, calculamos o principal total pago ao longo do prazo total do empréstimo, utilizando o primeiro e último período. A fórmula em C10 é:

Para este exemplo, nós queremos calcular principais pagamentos acumulados durante o prazo total de um empréstimo de US $ 5.000 de 5 anos com uma taxa de juros de 4,5%. Para fazer isso, montamos CUMPRINC assim:

taxa - A taxa de juros por período. Nós dividir o valor em C6 por 12 desde 4,5% representa juros anual:

nper - o número total de períodos de pagamento para o empréstimo, 60, a partir de célula C8.

pv - O valor actual, ou o valor total de todos os pagamentos agora, 5000, a partir de célula C5.

start_period - o primeiro período de interesse, 1 neste caso, uma vez que estamos calculando principais em todo o prazo do empréstimo.

end_period - o último período de interesse, 60 neste caso para o prazo do empréstimo total.

Com essas entradas, a função CUMPRINC retorna 5.000, o que corresponde ao valor do empréstimo original como esperado.


Conselho de Governadores do Sistema da Reserva Federal

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Pagamentos do principal sobre o Federal Reserve Securities Holdings

Brian Bonis, John Kandrac, e Luke Pardue 1

Como observado na política de normalização Princípios e Planos de emissão em 2014 de setembro, quando Comitê Federal de Mercado Aberto (FOMC) julga que é apropriado para iniciar o processo de normalizar o tamanho do balanço, que pretende reduzir gradualmente participações da Reserva Federal do Tesouro títulos e agência de dívida e de agências de títulos lastreados em hipotecas (MBS). Em um adendo junho 2017 com a política de normalização Princípios e Planos, o FOMC forneceu mais informações descrevendo como ele vai diminuir o reinvestimento dos pagamentos de capital recebidos sobre os títulos detidos na conta de Mercado Aberto do Sistema (SOMA). Esta nota fornece fontes de dados para obter informações sobre as explorações SOMA atuais e oferece informações básicas para ajudar a entender como pagamentos principais de títulos SOMA combinados com uma mudança na política de reinvestimento irá reduzir estas participações.

A partir de 07 de junho de 2017, $ 4.2 trilhões de portfólio SOMA doméstica da Reserva Federal foi composta de US $ 2,5 trilhão em títulos do Tesouro, $ 1,8 trilhão em MBS agência, e US $ 9 bilhões em títulos de dívida agência.

Informações detalhadas sobre os valores mobiliários detidos SOMA está disponível no Federal Reserve Bank of New York (FRBNY) SOMA Holdings site. Os dados das explorações de SOMA são atualizados semanalmente às quintas-feiras, com os dados a partir da prévia quarta-feira, e incluem informações como a data de vencimento, cupão, identificador de segurança individual e valor de face (par) para cada título detido na SOMA. Tabela 2 da liberação H.4.1 semanal da Reserva Federal, encontrou no Conselho de website do Governador e mostrado abaixo, relata detenções de títulos agregados da SOMA, permanecendo maturidade para diferentes horizontes temporais.

pagamentos do principal

Como de 7 de Junho de 2017, cerca de US $ 48 bilhões em títulos do Tesouro realizados no SOMA foram com vencimento em três meses, com cerca de 60 por cento da carteira de Tesouro com vencimento em cinco anos. O valor de face dos títulos do Tesouro de prazo superior a qualquer horizonte de tempo pode ser calculado fazendo o download dos dados do Tesouro a partir FRBNY site participações soma e soma os valores nominais por data de vencimento. 2

Virando-se para MBS, a tabela mostra que não existem títulos com vencimento no próximo ano, e apenas cerca de US $ 12 bilhões com vencimento nos próximos 10 anos. No entanto, MBS gerar pagamentos de capital a cada mês antes do vencimento (refletindo as duas principais pagamentos programadas e não programadas das hipotecas subjacentes) e, como será explicado em mais detalhes abaixo, estão sujeitos a alguma incerteza. Como resultado dessa incerteza, as projeções de MBS mensais pagamento do principal deve ser estimada com base em modelos estatísticos. Por exemplo, pagamentos principais de participações SOMA MBS durante o segundo semestre de 2016 uma média de cerca de US $ 37 bilhões por mês, enquanto pagamentos principais de participações SOMA MBS durante o primeiro semestre de 2017 uma média de cerca de US $ 23 bilhões por mês.

participações SOMA de dívida de agências são pequenas em relação às participações de títulos do Tesouro e MBS, e atualmente estão em menos de US $ 9 bilhões no total, dos quais metade vai amadurecer em meados de 2018.

Amadurecendo Tesouro Holdings

A carteira SOMA Tesouro consiste em títulos do Tesouro com maturidades diferentes. A carteira é composta principalmente de notas nominais e de títulos com vencimentos que ocorrem no 15º dia do mês eo último dia do mês. Um pouco maiores vencimentos de títulos do Tesouro realizados no SOMA tendem a ocorrer em meados do mês de cada trimestre (fevereiro, maio, agosto e novembro) devido ao horário do Tesouro dos EUA usa para emitir os seus títulos. 3

Ao longo dos próximos dois anos, uma média de cerca de US $ 30 bilhões em títulos do Tesouro SOMA vai amadurecer cada mês. Como ilustrado na figura 1, o valor nominal mensal de amadurecimento participações SOMA Tesouro é variável devido a padrões de composição e maturidade Tesouro da carteira. O valor mínimo rosto amadurecendo a cada mês é cerca de US $ 9 bilhões e o valor máximo rosto é quase US $ 60 bilhões.

Figura 1: Valor Nominal de amadurecimento SOMA Tesouro Securities

pagamentos do principal

Baseado em explorações SOMA partir de 7 junho de 2017.

MBS mensais principais pagamentos refletem dois componentes. Primeiro, porque MBS são apoiados por empréstimos hipotecários totalmente amortizantes que são pagos de acordo com o cronograma de amortização ao longo da vida do empréstimo, MBS investidores recebem pagamentos regulares de amortização. Em segundo lugar, MBS principais pagamentos incluem um componente de marcação que reflete em grande parte proprietários exercendo sua opção de pré-pagamento de parte ou toda a sua restante saldo principal.

A amortização final programada para cada título pode ser calculado utilizando uma fórmula padrão que depende do saldo remanescente principal dos MBS. 4 No entanto, os principais pré-pagamentos não programadas introduzir incerteza fluxo de caixa para MBS investidores, que podem fazer receitas totais do principal - tanto no período atual e em períodos futuros - difícil projetar. Consequentemente, os participantes do mercado financeiro colocar esforço considerável em pagamentos antecipados de previsão.

modelos pré-pagamento sofisticados normalmente previsão diferentes fontes de pagamentos antecipados não programadas separadamente, muitas vezes usando características dos tomadores de empréstimos e hipotecas que estão na base das MBS. Algumas das principais fontes de pagamentos antecipados e seus determinantes são as seguintes: 5

Volume de negócios - Volume de negócios refere-se a taxa em que as hipotecas pendentes são pagos na íntegra devido à venda de uma casa. A taxa de volume de negócios no parque habitacional é afetado por muitas coisas, incluindo a apreciação de preço casa, o estado da economia, formação de famílias net, e sazonalidade.

Refinanciamento - Refinanciamento ocorre quando os proprietários tirar uma nova hipoteca para pagar sua hipoteca existente. motivações típicas para refinanciamento incluem extração de home equity (a "cash-out" refinanciamento) e, se as taxas de juros caíram bastante, reduzir os pagamentos mensais (a "taxa" refinanciamento). Taxa de refinanciamento é, de longe, a motivação mais comum, que causa pré-pagamentos de hipoteca para variar substancialmente com taxas de juros vigentes. Como as taxas caem, os mutuários enfrentam um incentivo para se envolver em refinanciamento taxa, aumentando os pagamentos de capital não programadas.

redução - pagamentos Curtailment descrever principais pré-pagamentos dos mutuários feita sobre e acima do valor programado. Estes pagamentos reduzir o saldo hipoteca pendente, acelerando o tempo para o reembolso integral. Cortes pode ser relacionada com a razão amortizado loan-to-value, com pagamentos extras que tendem a aumentar à medida que o saldo do empréstimo cai.

buyout - Buyouts, ou pré-pagamentos involuntários, ocorrem quando os mutuários padrão em seus empréstimos, ou tornar-se suficientemente delinqüente que a agência garante preenche o seu compromisso de pagar o saldo principal restante para o investidor. Pré-pagamentos em MBS devido a compras pode depender do estado da economia, com inadimplência tipicamente aumentando com o aumento do desemprego.

Existem alguns métodos simples que às vezes são usados ​​para fornecer uma estimativa aproximada de pré-pagamentos. Por exemplo, no modelo de referência desenvolvido pela Associação Pública Mobiliária conhecido como o "PSA-100", A taxa de pré-pagamento é assumido como sendo 0,2 por cento (anual) no primeiro mês de vida de um MBS e aumento por um período adicional de 0,2 pontos percentuais em cada mês. A partir do mês de 30 th, o modelo PSA-100 assume uma taxa de pré-pagamento constante de 6 por cento.

Outra estrutura relativamente simples para taxas de pagamento antecipado projetando é descrito em Richard and Roll (1989). 6 Neste modelo, um factor sazonalidade é combinado com um incentivo refinanciamento, um processo de envelhecimento mais complexo, e um "esgotamento" componente, que descreve a sensibilidade de pré-pagamento a evolução das taxas de juro ao longo do tempo para uma dada MBS. Uma versão simplificada do presente modelo é utilizado para prever principais pré-pagamentos em explorações SOMA MBS em Carpenter et al. (2015). 7

As compras futuras de Valores Mobiliários

Para projetar mais precisamente o perfil dos títulos SOMA maturidade no futuro, é necessário considerar para futuras compras que irá adicionar novos títulos para a carteira SOMA porque estes títulos irá afectar receitas totais principais à medida que amadurecem ou pagar para baixo. Em geral, porém, o valor dos vencimentos SOMA resultantes de aquisições de reinvestimento será pequeno em relação aos vencimentos resultantes de detenções de títulos existentes.

compras reinvestimento dos títulos do Tesouro pode ser projetada tomando o cronograma de participações do Tesouro do Soma maturidade, e fazer algumas suposições sobre futuros leilões do Tesouro e da data em que o FOMC implementa a mudança na política de reinvestimento. Nos termos da actual abordagem operacional do Comité para reinvestimentos, títulos do Tesouro com vencimento de SOMA são enrolados em títulos do Tesouro emitidos no mesmo dia que as participações atuais amadurecer. Se vários leilões de títulos do Tesouro resolver no dia participações SOMA Tesouro amadurecer, os rendimentos dos títulos com vencimento são alocados proporcionalmente através dos leilões de acordo com a quantidade oferta anunciada para cada nova segurança. 8, 9 dado que o tenor mais curto para um título de cupom Tesouro é de dois anos, os títulos do Tesouro que são rolados sobre vencerão pelo menos dois anos mais tarde.

títulos de dívida agência de SOMA estão atualmente reinvestidos em MBS de agências no vencimento. Porque a Reserva Federal não compra dívida agência, títulos de dívida de agências SOMA vai cair para zero em julho 2032 se os títulos com vencimento são resgatados ou reinvestidos em MBS.

Semelhante a dívida agência, a política de reinvestimento atual para MBS participações agência de SOMA prescreve reinvestimento em MBS agência. 10 MBS recém-adquirido receberá os pagamentos de capital como resultado de pagamentos de amortização e pagamentos antecipados, como discutido anteriormente. Consequentemente, as compras MBS reinvestimento, por sua vez afetar futuras MBS principais pagamentos para a carteira SOMA. compras Agência reinvestimento estão concentrados em MBS de agências de taxa fixa recém-emitidas garantidos por Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae. Mais detalhes sobre as práticas de MBS de reinvestimento do Federal Reserve podem ser encontrados no Federal Reserve Bank do site do New York.

Uma vez que o FOMC decide mudar sua política de reinvestimento, pagamento do principal será reinvestido apenas na medida em que excedam dólar mensal pré-especificado "cápsulas." Ou seja, reinvestimentos em um determinado mês será igual à quantidade de pagamentos de capital que excedem o limite. As tampas subirá gradualmente três em três meses ao longo de um período de 12 meses e o valor das tampas no final do período de 12 meses, em seguida, vai ser mantida até que o tamanho do balanço é normalizada. este Q&A oferece exemplos e mais informações sobre as tampas e implementação da política de reinvestimento do FOMC.

1. Agradecemos Kathryn Chen, James Clouse, Jane Ihrig, Thomas Laubach, Deborah Leonard, Brian Madigan, Ellen Meade, Dave Na, e Julie Remache para comentários. Retornar para o texto

2. Para calcular o total de principal de um título DICAS amadurecendo, o valor da compensação da inflação deve ser adicionado ao valor nominal do título. Retornar para o texto

3. notas de 10 anos e títulos de 30 anos vencerão em dia 15 de meados do mês de cada trimestre. 2, 5 e 7 anos notas de taxa fixa amadurecer no último dia do mês e 3 anos notas vencem no dia 15 do mês. Para mais informações sobre títulos do Tesouro e padrões de assentamento, consulte https://www.treasurydirect.gov/instit/auctfund/work/auctime/auctime.htm. Retornar para o texto

4. Os pagamentos do principal programado, ou amortização, pode ser calculado para cada MBS separadamente cada mês usando informações sobre o cupom médio ponderado (WAC), o saldo remanescente principal (RPB) no início do mês, eo prazo remanescente, calculados como o prazo inicial médio ponderado (WAM) dos MBS menos o número de meses desde a emissão (t): $$$$ _t = _ \ cdot \ left [\ frac<\ frac<_t> <12>\ Cdot \ left (1+ \ frac<_t> <12>\ Right) ^<-t + 1>><\ Left (1+ \ frac<_t> <12>\ Right) ^<-t + 1>-1> \ Right] - _ \ cdot \ frac<_t> <12>$$$$ Retornar para o texto

5. Mutuário e de nível hipoteca informações como pontuação FICO, o tamanho do empréstimo, de terceiros estatuto de hipoteca originação, idade da hipoteca, etc., são também muitas vezes utilizado para prever cada fonte de pré-pagamento. Retornar para o texto

7. Seth Carpenter, Jane Ihrig, Elizabeth Klee, Daniel Quinn, e Alexander Boote (2015). "Folha da Reserva Federal Balance e Lucro: A Primer e projeções," International Journal of Central Banking, vol. 11, n. 2, pp. 237-283. Retornar para o texto

8. Antes da data de liquidação, a Reserva Federal coloca ofertas nos leilões do Tesouro como propostas não competitivos que são tratados como add-ons para tamanhos de leilões anunciados. Vale a pena notar que as contas SOMA Tesouro são roladas em contas e títulos de cupão SOMA Tesouro (ou seja, notas, títulos, dicas e FRNs) são roladas em todos os não-contas. SOMA atualmente não detém quaisquer títulos do Tesouro. Retornar para o texto

9. Para um exemplo hipotético e mais informações sobre sobreposições Tesouro, consulte Tesouro capotamentos FAQs do FRBNY. Retornar para o texto

10. Os garantes da MBS agência anunciar taxas de pagamento antecipado reais cada mês para os seus MBS pendentes com base no principal recebido de mutuários de hipotecas. Open Market Desk da Reserva Federal usa essa informação para determinar a quantidade de compras MBS que são necessários para compensar principais pagamentos totais em explorações SOMA MBS, e anuncia compras de reinvestimento programados regularmente no Federal Reserve Bank do site do New York. Retornar para o texto

Bonis, Brian, John Kandrac, e Luke Pardue (2017). "Pagamentos do principal sobre o Federal Reserve Securities Holdings," Notas federais. Washington: Conselho de Governadores do Sistema da Reserva Federal, 16 de junho de 2017, https://doi.org/10.17016/2380-7172.2021.

Aviso Legal: Feds Notes são artigos em que economistas Board oferecem seus próprios pontos de vista e análise presente em uma variedade de tópicos em economia e finanças. Estes artigos são mais curtos e menos tecnicamente orientada do que FEDS Working Papers.



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